Будущее ипотеки

Начало июня принесло некоторое оживление на рынок кредитования ипотеки – после многомесячного застоя, начали появляться различные предложения по кредитам на вторичном рынке. В частности, сегодня, принимают заявки Кредит Европа Банк (под 27,78% реальных годовых сроком на пять лет и 30,66% реальных годовых сроками до пяти лет с авансами от 50%); БМ Банк (сроком на один год, с авансом от 50% под 29,85% реальных в гривне, 18,85% - в долларах и 17,85% - в евро); Universal Bank (срокам от одного до 20 лет под реальные ставки от 24,05 до 25,80% годовых с авансами от 50%). Несмотря на декларируемый прием заявок, подтверждение того, что банк реально выдает кредиты, удалось получить только у БМ Банка. Однолетние кредиты, предлагаемые БМ Банком, рассчитаны на определенную группу заемщиков, а, именно, на людей у которых уже есть определенная сумма, но для осуществления покупки им недостает порядка 30-50% стоимости квартиры, - отмечает, начальник управления развития розничного бизнеса. - Сейчас, когда цены на рынке недвижимости существенно упали по сравнению с докризисным периодом, у некоторых украинцев, которые откладывали денежные средства на покупку жилья, появилась возможность купить недвижимость по хорошей цене. Спрос на эти кредиты можно оценить как умеренный».

На первый взгляд, непрогнозированный и своеобразный мини-возврат ипотеки не оправдан – по логике вещей и по прогнозам экспертам, первыми должны были оживиться потребительские кредиты, которые более прибыльные, менее рисковые и суммы по которым меньше.

Все зависит от стратегии банка, его решений в области риск-менеджмента и существующих ресурсов, - объясняет, исполнительный директор компании. – Например, для получения одного и того же объема доходов банку необходимо будет выдать в сотни раз больше потребительских кредитов, нежели ипотечных – а это требует больших трудозатрат. Зато большее количество кредитов обеспечивает диверсификацию рисков на случай невозврата.

С официальными данными исследований не согласен, сотрудник крупной международной компании. Со всех сторон выглядит как идеальный заемщик – работает в штате корпорации уже пять лет, имеет белую зарплату более 15 000 гривен, желает внести в качестве аванса 60% от суммы дома. Но банк ему отказал. Мне не хватало до полной покупки всего каких-то 10 000 долларов. Это моя зарплата за полгода. Понятия не имею, почему они мне отказали. – Разве что потому, что у меня двое маленьких детей. Сразу напрашивается вывод – банк не кредитует на самом деле, а только декларирует. Причина такого хода мыслей понятна – ведь в самом начале кризиса банки боялись признаться, что не выдают кредитов, и с чистой совестью принимали заявки, рассматривая их больше месяца, но реально не кредитуя. Сегодня, когда из 50-ти крупнейших банков на рынке сохранили свои предложения по таким продуктам всего несколько, ситуация изменилась.

Я не вижу причин, по которым банк мог бы заявлять, что кредитует ипотеку, но не кредитовать на самом деле. – Если такие случаи и имеют место, то, скорее всего, это связано с организационными вопросами: например, неосведомленностью о новом продукте банка в его региональных подразделениях, либо в случае, если кредитование осуществляют только некоторые отделения банка.

Впрочем, за время кризиса в ипотечных кредитах изменилось очень многое.

Уже сегодня ипотечные кредиты мало напоминают те, которые были год назад. Во-первых, их сроки значительно сократились. Например, предложения по выдаче кредитов на покупку квартиры на вторичном рынке на срок более чем пять лет не было на рынке с декабря 2008 года. С начала июня, украсив статистику, на рынке появился Universal Bank, официально принимающий заявки на ипотечные кредиты сроком до 20 лет. Однако при этом официальная заработная плата кандидата в заемщики должна быть не меньше 1000 евро. Ужесточение требований к заемщику – вот еще одна особенность сегодняшней ипотеки, к которой нам придется привыкнуть. А если посмотреть на ситуацию с точки зрения банковских проблем сегодня, то лучше бы такое отношение к кредитам у банков было всегда. Ведь именно то, что банки активно раздавали кредиты, в частности в долларах и с низким или нулевым авансовым платежом, и привело к такому резкому росту кредитной задолженности сегодня.

Первоначальные взносы сегодня также высоки. В 2009 году никто из банков не предлагал кредит на квартиру с авансами меньше, чем 50%. А первые три квартала 2008 года пестрят значениями авансов в 10, 15 и 20%, реже встречается цифра в 30% от суммы кредита.

И последнее отличие новых ипотечных кредитов на квартиру от старых – ставки по ним уже не те. Редкий украинец, желающий сегодня взять кредит, не расстроится, вспомнив, что средняя ставка по кредитам сроком на пять лет в гривне в апреле прошлого года, составляла 16,76% годовых. Сегодня этот же ценовой параметр вырос практически в два раза – до 32,79% годовых.

На вопрос будет ли ипотека, возродится ли она когда-либо в прежних объемах – твердого ответа у экспертов нет. Кто-то осторожно предсказывает возобновление кредитования большинством банков - не раньше, чем в середине 2010 года, а срок восстановления в прежних объемах «не ранее чем через три года», другие – просто объясняют, чего продукту не хватает для развития в сегодняшних реалиях. Перспективы развития ипотечного кредитования зависят от нескольких факторов: от благосостояния украинцев; от положения дел на рынке недвижимости – наличия предложения, величины и стабильности цен; от наличия государственных жилищных программ и так далее, - объясняет начальник управления развития розничного бизнеса. – Очевидно, что при существующем положении дел, ожидать расцвета ипотечного кредитования не приходится.

Еще один вопрос, в котором большинство экспертов сходятся – это то, что ипотека будущего уже никогда не будет похожей на те кредиты, которые мы наблюдали на протяжении последних трех лет. Ипотечное кредитование в целом хороший вариант решения жилищной проблемы для всех участников сделки: покупатель может приобрести жилье, не откладывая надолго покупку, банк – заработать процентный доход, застройщик или владелец жилья – получить доход от его продажи, - рассказывает исполнительный директор компании. – Другой вопрос, что у нас ипотечное кредитование носило спекулятивный характер и имело много перекосов: цены на жилье были крайне высокими и экономически неоправданными, но ни покупателей жилья, ни банки, кредитующие под его залог даже без авансового взноса, это не волновало – постоянный рост цен до определенного момента покрывал риски. В связи с этим, я считаю, что той ипотеки, которая была в 2006-2008 годах, уже не будет – и это правильно. А вот классическое ипотечное кредитование, по идее, должно появиться по мере стабилизации экономической и политической ситуации в стране. В любом случае, условия получения ипотечного кредита для потенциального заемщика будут уже гораздо менее привлекательными.