Как купить конфискованную квартиру?

Дефолтная квартира с молотка, или что делает банк, если заемщик не погашает ипотечный кредит?
Финансовый кризис может спровоцировать массовый невозврат кредитов, залогом по которым выступает жилье. Банки Укрвины будут вынуждены пускать это имущество с молотка
«Ипотечных квартир продаваться стало больше, — говорит владелец агентства недвижимости. — Если еще год назад это были единичные случаи, то сейчас они уже на слуху».
По словам начальника отдела развития ипотечных продуктов OTP Банка, доля дефолтных кредитов в их банке сегодня составляет около 0,1% от общего портфеля. «Заемщики дорожат своей кредитной историей и стремятся вовремя погашать свои кредиты», — объясняет она. Однако рост курса доллара и возможное снижение зарплат, спровоцированное кризисом, может негативно сказаться на платежеспособности некоторых рядовых заемщиков. Поэтому эксперты финансового рынка не исключают, что в скором времени показатель проблемных кредитов увеличится. Для сравнения: в соседней России доля дефолтных ипотечных кредитов в разных банках уже достигает 1-4%. Получить ипотечный кредит на квартиру в новом доме в России уже практически невозможно. А Росевробанк неделе попросил своих заемщиков досрочно погасить 30% ипотечных кредитов до 15 ноября.
О временном приостановлении ипотечного кредитования заявили Родовид Банк, Укргазбанк, ТАС-Инвестбанк и другие.
Если заемщик не реагирует на просьбы о погашении задолженности, финучреждение может забрать залоговое имущество (квартиру, дом, земельный участок). Основанием для отчуждения имущества является залоговый договор. Обычно это договор стандартной формы — утверждается головным банком сети.
По словам финансиста, в случае возникновения проблем по уплате кредита клиенты, как правило, самостоятельно пытаются продать недвижимость и погасить задолженность перед банком. Это наименее болезненный для заемщика путь.
«Если человек уже видит, что он не тянет по кредитам, он выставляет на продажу кредитную квартиру по цене, которая близка к рыночной. Сейчас на рынке много таких квартир. Когда звонишь, хозяин говорит: «Знаете, у меня квартира заложена в таком-то банке, у меня 75 тысяч долларов кредита и сделка будет происходить в банке», — подтверждает риелтор агентства недвижимости «Украинский дом». В таком случае банк становится участником процесса купли-продажи.

Если же неплатежеспособный клиент не проявляет инициативы, ее может проявить банк. Финучреждение получает исполнительный документ и предъявляет его в государственную исполнительную службу для принудительного исполнения. Например, банк получает у нотариуса исполнительную надпись и обращается в исполнительную службу для возбуждения производства по принудительной продаже залогового имущества. «Это, конечно же, гораздо быстрее, чем через суд, потому как судебный процесс может тянуться месяцами и годами», — объясняет ведущий экономист департамента потребительского кредитования Проминвестбанка.
«У нас в договоре предусмотрено, что если в течение месяца заемщик не появился, мы имеем право обратиться в суд. Естественно, это самая крайняя ситуация — до этого мы пытаемся договориться с клиентом». По ее словам, в случаях, если была застрахована платежеспособность клиента, банк может обратиться в страховую компанию по случаю неплатежеспособности.
«Если заемщик предоставит документальное подтверждение того, что он не мог заплатить по кредиту по уважительной причине, даем ему отсрочку, передвигаем график погашения кредита». Причиной отсрочки ипотечного платежа может стать состояние здоровья заемщика (справка о том, что он был болен и потратил деньги на лечение), или же ухудшение материального состояния (уволился с работы и находится в поиске новой), или стихийное бедствие.
Если Фемида склоняется на сторону финучреждения, дело передается в исполнительную службу, а она уже занимается реализацией заставного имущества. Обращаясь в суд, банк подает расчет, где указано, сколько заемщик должен финучреждению (проценты, тело кредита, пеня, штрафы). В споре банк претендует только на указанную сумму.
«Реализацией квартиры занимается государственная исполнительная служба, а нам только перечисляет деньги от ее продажи, — говорит начальник отдела кредитования банка «Аркада». — Поэтому банку не особо интересно, кому и за сколько эту квартиру продадут».
В условиях кризиса на рынке недвижимости на продажу квартиры по рыночной стоимости, которая в отсутствие достаточного количества сделок является скорее декларативной, может уйти много времени. Поэтому вполне возможно, что продавать заложенную квартиру будут дешевле. «Нам как банку нужно скорее вернуть долг».
Получая кредит, заемщик передает под залог свое имущество, и оно приобретает залоговую стоимость. «По закону залоговая оценка предмета ипотеки должна равняться рыночной оценке, но в каждом конкретном случае оценка может быть ниже рыночной», — рассказывает юрист Национальной ипотечной ассоциации.
Понятно, что с момента определения залоговой цены и до момента продажи рыночная стоимость недвижимости может сильно измениться. По словам юриста начальная цена продажи ипотеки определяется по решению суда, оценке оценочного органа или по согласию сторон спора. Однако если есть необходимость продать квартиру в сжатые сроки, государственная исполнительная служба может реализовать имущество по цене не ниже 90% его оценочной стоимости.
«Квартира выставляется на торги, если попался заемщик-простак. А вообще, если человек не смог все посчитать, значит, этому способствовал банк», — считает аналитик. В таком случае для того, кто заинтересован в покупке жилья, вполне возможно приобрести залоговое жилье дешевле его рыночной стоимости.

Как рассказала купить ипотечную квартиру на 1-5% дешевле — абсолютно реально. Однако нереальной оказывается задача найти квартиру с большей скидкой. Госслужба исполнения выставляет ипотечное имущество на торги. «По закону вся информация о дате проведения торгов, предмете ипотеки и цене должна публиковаться в СМИ, но я еще не видела случаев, когда обычный человек покупает такую квартиру». Загвоздка вся в том, что публичные торги проводят специализированные организации по договору с исполнительной службой, а в этой сфере монопольное положение имеет одна или несколько организаций (банки, служба госисполнения и т.д.), то есть существует определенное поле для злоупотреблений.
Если же вам все же посчастливилось найти выставленную на продажу залоговую квартиру, но наличных денег для покупки у вас нет, то вполне возможно купить залоговую квартиру под кредит в другом банке.
«Человек оформляет кредит в другом банке, гасит задолженность перед нами, и мы переоформляем эту ипотеку, освобождаем имущество из-под запрета, — говорит риелтопр. — Есть и другой вариант: если третье лицо хочет купить это имущество, но у него не хватает средств, мы можем переоформить долг на него, и он будет его погашать. У нотариуса идет переоформление документов, подписываются новые договоры. Были такие случаи».
Если жилье будут продавать за долги, цены на недвижимость рухнут, а банки смогут неплохо заработать.
О том, что количество невозвратов по валютным кредитам возрастет, начали говорить сразу после подорожания доллара, всего за месяц он вырос сразу на 20%, а зарплаты остались на прежнем уровне.

К примеру, заемщики, которые ежемесячно платили по ипотечному кредиту $600 (3000 гривен), теперь должны вносить почти 4000 гривен. Немудрено, что многие оказались не готовы к такому развороту событий – долги начали расти, как на дрожжах.
Банкиры комментируют ситуацию неохотно – раздувать панику им невыгодно. Однако они признают: процент невозвратов значительно увеличился. Если учесть, что около 80% ипотечных кредитов было выдано в долларах, ситуация представляется тем более безрадостной.
С другой стороны, заемщикам тоже нелегко: многие из-за кризиса остались без работы или им сократили рабочую неделю – соответственно, и зарплаты. Выплачивать кредиты они скорее не могут, чем не хотят.
Ситуацию усложнили сами украинские банки, несколько раз повышавшие проценты по уже выданным кредитам. И люди, рассчитывающие на фиксированную сумму, отказались платить больше.
Банки Украины не намерены мириться с нерадивыми заемщиками. Именно поэтому они обратились к правительству с требованием облегчить процедуру изъятия у должников квартир и машин и их последующей продажи.
Сейчас банкиры вынуждены привлекать к этой процедуре Государственную исполнительную службу и «Укрспецюст». Но бюрократические проволочки зачастую затягивают процесс изъятия долгового имущества на целый год. Но финучреждения такое положение дел не устраивает: деньги нужно вернуть значительно быстрее. Кроме того, по словам банкиров, эта мера позволит «припугнуть» должников. Угроза потери квартиры или машины заставит их исправнее платить по кредитам.

Правительство пошло банкирам навстречу и создало рабочую группу. Если та даст добро на упрощение процедуры изъятия имущества, цены на жилье могут рухнуть, прогнозируют эксперты.
Кредиты в валюте люди предпочитали брать несколько лет назад, когда доллар был стабильным, а проценты по валютному займу были ниже, чем по гривневому. Кроме того, пять лет назад и стоимость квартир была меньше – бум цен на недвижимость происходил последние три года. По мнению специалистов, остатки по долларовым ипотечным кредитам невысоки.
К примеру, если квартиру покупали за $75 тыс., то сейчас остаток по кредиту составляет около $15–20 тыс. Но банк будет продавать жилье не за $75 тыс., а за $25–30 тыс., чтобы погасить существующую задолженность.
С другой стороны, если гривна упадет по отношению к доллару еще больше, то неплатежи возрастут в несколько раз. И банки практически превратятся в агентства по продаже собственной недвижимости, причем ее стоимость будет в несколько раз ниже рыночной. Они смогут себе это позволить, потому что уже заработали на этих квартирах. И если банки подойдут к решению вопроса грамотно – привлекут специалистов по продаже недвижимости и экспертов – хорошие заработки им обеспечены.
В таких условиях застройщики, которые все еще пытаются удерживать высокие цены на жилье, несмотря на кризис в отрасли, будут вынуждены значительно снизить стоимость своих квартир. Выиграют те, кто не успел обзавестись собственным жильем – приобрести квартиру у банка станет намного дешевле, чем у строительной компании.
Парадоксально, но могут выиграть и должники – те, кто взяли кредит недавно, и остатки по ним пока большие.
К примеру, заемщик, купивший квартиру за $120 тыс. год назад, за 20 лет должен отдать банку около $290 тыс. при ставке в 12% годовых, которая не изменялась. В ситуации, когда та же квартира будет стоить уже $60 тыс., проще отказаться от кредита, отдать квартиру банку и купить ее у него же, но гораздо дешевле. Этот шаг позволит заемщику в перспективе существенно сэкономить.