Квартирный облом

Неужели мечты о новоселье подавляющему большинству киевлян, даже тем, чьи квартиры готовы уже процентов на 70-80, придется приберечь году этак к 2012-му?!
Ведь, судя по самым оптимистическим прогнозам, строительный рынок в наступившем году ждет, по меньшей мере, стабильная стагнация. А, по большей мере…
Такого кризиса, какой разразился с осени 2008 года, на строительном рынке Украины и Киева, в частности, не упомнят даже строители-ветераны. Во всяком случае, один из известнейших среди них – ныне народный депутат и почетный президент строительного холдинга – заявил об этом во всеуслышанье с трибуны Верховной Рады, когда в первом чтении рассматривался проект Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства».
Этот закон, напомним, народные депутаты аж 410-ю голосами «за» приняли во втором чтении и в целом в предпоследний день своей работы в 2008 году - 25 декабря. Он, к слову, предусматривает и завершения строительства как жилых объектов с готовностью более 70%, так и даже 50%, упрощение разрешительных процедур, создание программы строительства жилья с государственной поддержкой до 30% и многие другие меры…
«Сорок семь лет я в строительстве, в одной организации прошел. И, к счастью, меня знают больше не как депутата, а как строителя. Поэтому я вам хочу сказать о том, что на моей памяти такого кризиса, как сейчас, не было. Был в 90-х годах, немного раньше был… Но сейчас такой кризис, какого на моей памяти не было. Падение сегодня – 10% капиталовложений.
Пока что выполняются квадратные метры жилья. Выполняются потому, что порядочные строители делают все, чтобы не появились новые «Элиты…». Выполняют пусковую программу. Но мы рубим сук, на котором сегодня сидим. Три процента всего – выполнение работ задельных.
Это значит, что в 2009-2010 годах, если не будут приняты самые радикальные сегодня меры, вообще строительства – как строительства – не будет!», - уже эта краткая выдержка из выступления в парламенте заставляет содрогнуться от «перспектив».
«Перспектив» того рынка, который еще недавно считался одним из самых прибыльных и стабильных, а миллионы украинцев с его развитием связывали улучшение своих жилищных условий.

Более того, даже люди с небольшим состоянием воспряли духом – ведь высшая власть, а вслед за ней и власти на местах именно в прошлом году серьезно занялись внедрением в жизнь программы «Доступное жилье», обещая и квартиры и самые низкие проценты кредитования и прочие блага от государства тем, кто самостоятельно вряд ли и мечтать может о собственной крыше над головой для себя и для своей семьи. Так что же теперь? Развести руками и печально констатировать – увы, мол?!
И хотя неутешительных предсказаний относительно рынка недвижимости хватало на протяжении почти всего прошлого года, а новые «Элита-Центры», особенно в столице (вспомним, хотя бы, скандалы вокруг «Киеввысотстроя», «Галичинастроя», «УкрАзияСтроя» и, в конце года, «Киевреконструкции» и вмешательство самого Президента Украины в ситуацию на строительном рынке) множились, народ все же питал надежды.
Сейчас первичный рынок наиболее близок к полному краху - такими прогнозами пестрят все столичные СМИ и сайты компаний, занимающихся анализом рынка недвижимости в Киеве. Основная причина столь печального положения специалистам видится в том, что строительство велось в основном за счет кредитов, а с кредитами нынче – очень и очень проблематично, фактически, никак.
А нет денег – нет и движения! По неофициальным данным приблизительно 90 процентов строек в столице заморожены на неопределенный срок, причем около 30% киевских строек замерли, имея высокий процент готовности – от 70 до 95!
Достроить их пока не представляется возможным – из-за невозможности «достать» необходимые для этого деньги. Более 120 тысяч рабочих строительных компаний уже разъехались по домам…
Однако неутешительные прогнозы на столичном рынке недвижимости на 2009 год сами представители строительной сферы, обремененные некоторой властью, то есть заседающие в Киевсовете, попытались несколько сгладить.
Наши собеседники - президент Украинской строительной ассоциации, куда входит более 100 строительных компаний Украины, член фракции Блока Виталия Кличко в Киевсовете и лидер фракции Партии регионов, почетный президент строительной компании, член постоянной комиссии Киевсовета по вопросам землепользования, градостроительства и архитектуры. Последний, кстати, является одним из авторов программы «Доступне житло для киян», которую в прошлом году Киевсовет уже, как говорится, взял в работу.
Год будет тяжелым! Очень много строек будет остановлено. Но как только откроется банковское финансирование, и рынок оживится – начнет дорожать жилье . Сложность заключается еще в том, что в 2008 году было введено в эксплуатацию несколько миллионов квадратных метров жилья, а в 2009-ом с этим будут большие проблемы, то есть уровень предложений значительно упадет, а спрос-то у нас на новое жилье достаточно велик, отсюда - неизбежность высоких цен.
Однако я пока называю 2009 год, его, по меньшей мере, первую половину, самым благоприятным периодом для покупки нового жилья – сейчас можно купить квартиру гораздо дешевле, чем в прошлом году ( примечательно, что на конец декабря данные одной строительной компании говорили о снижении цен на новое жилье в Киеве в среднем на 42% - ред.) . Правда, люди еще в ожиданиях, даже те, у кого с деньгами для покупки жилья нет особых проблем…
Радует, что хотя и в самом конце года, но все-таки был принят в парламенте закон о предотвращении влияния финансового кризиса на строительство жилья – его выполнение существенно, думаю, стабилизирует ситуацию в строительстве.
Но, при этом, я бы все же временно призаморозил государственный проект по строительству доступного жилья, хотя, в принципе, он важен и нужен. Но сегодня – не время для него, лучше пустить свободные средства на достройки, и если я раньше относился к эффективности реализации этого проекта скептически, то сегодня – вдвойне скептически!
Киевсовет пока не принимал, однако готовит антикризисную программу для Киева. Наша же фракция будет лоббировать – в хорошем смысле слова – принятие решений в рамках антикризисных мер в строительстве, например, сокращение арендной ставки на землю, отчислений в городской бюджет… То есть предпринимать все меры к тому, чтобы стоимость жилья для покупателя в этот и без того тяжелый период не дорожала».
Состояние рынка недвижимости в Киеве, не удивляйтесь, будет полностью, подчеркиваю, полностью зависеть от денежной политики нашего государства! В случае, если Кабмину удастся оживить финансовую систему и банки будут в состоянии кредитовать заемщиков именно для покупки недвижимости, то это может быть первый мощный толчок к увеличению объемов на рынке недвижимости.
Позитивным моментом к подъему строительства может стать и упорядочивание курса гривни по отношению к доллару - строительная отрасль сейчас находится, скажем так, в ожидании… падения гривни. Объясню, почему. У строителей ведь все – в гривнях: и себестоимость работ, и зарплаты, и стройматериалы, и выплаты паевых на развитие города… Поэтому-то курсовые колебания гривни не особенно влияют на эту гривневую себестоимость.

Но, с другой стороны, понятно, что люди все равно будут пересчитывать стоимость квадратного метра нового жилья в долларах, и если 1 кв м стоил, допустим, 12 тысяч гривень, то при курсе доллара 1 к 5, это была одна цена, а при курсе доллара 1 к 12 – цена совсем другая, более чем в два раза ниже. И люди, в случае небольшой девальвации гривни, начнут интенсивнее вкладывать в приобретение нового жилья.
Что касается принятия парламентом нового закона ( о нем речь шла выше – ред.), то косвенно он помочь отрасли, конечно, может, но – только косвенно, поскольку его введение не решает каких-то глобальных проблем в строительстве, а всего лишь, как по мне, несколько сглаживает ситуацию, возникшую именно в связи с финансовым кризисом.
А, главное, повторюсь, это все-таки активизация финансового рынка! Хотя для более успешного внедрения программы по доступному жилью, мне кажется, как раз настало подходящее врем. Ведь в рамках того закона, о котором мы только что говорили, в 2009 году людям можно быстрее выдавать квартиры, используя для этого те почти 700 миллионов гривень, которые были заложены правительством на эту программу, то есть, теперь появилась совершенно реальная законная возможность направить эти деньги на выкуп недостроенного жилья. Так что не все так плохо…
Но пока рынок в полном затишье. Все – и застройщики, и покупатели – в ожидании. Кто может привлекать кредитные ресурсы, или фининсировать свои объекты – тот потихоньку строит, остальные, их подавляющее большинство, просто заморозили всякие работы.
Но я не склонен разделять очень радикальные мнения некоторых экспертов , что, мол, весной рынок недвижимости в Киеве вообще «ляжет». Нет, такого не произойдет. И любые параллели с американским ли, с каким другим довольно развитым, в отличие от украинского, рынком, с развитой ипотекой, тоже абсолютно не уместны.
И все-таки хочется чего-то еще более оптимистического! Возможно, тем, кому сейчас очень грустно от отдаления перспективы жить в собственной новой квартире, прибавит такого оптимизма вот какой сюжет.
Буквально под моим балконом, в пятидесяти метрах от стены высотки, где я живу, в самом конце ноября появился добротный бетонный забор – никто не вышел протестовать, все в доме давно знали, что вместо временной автостоянки здесь, на берегу одного из Опеченских озер, появится жилой дом.
В нем, в частности, «зафрахтованы» и квартиры для десятка-другого семей, пострадавших от аферы «Элиты-Центра». Разговор о новостройке ведется не первый год, но вот, наконец-то, «Киевгорстрой» (а именно этому холдингу столичная власть поручила застроить пустошь возле озера на улице Лайоша Гавро) начал движение.

Конечно, жители не в восторге от соседства со стройкой, однако все, как один где-то в душе и ликуют – какой же это кризис, если начато новое строительство?! Многие просто ходили по-дружески «поспілкуватися» со строителями, узнать, что к чему и даже – почем здесь квартиры будут. Строители выглядели оптимистами - рассказывали, что тянуть со строительством не будут. Так вот лично для меня стройка под балконом будет некой лакмусовой бумажкой – согласитесь, по темпам разворачивания строительства этого конкретного объекта в 24 этажа тоже ведь можно судить, есть ли в Киеве кризис на рынке недвижимости или нет. И Бог с ним с этим беспокойным соседством – пусть уж лучше строят, чем замораживают!
Если вы несколько лет назад вложили деньги в недостроенный дом и стройку заморозили, вам можно только посочувствовать.
Юристы утверждают: вернуть свои средства будет крайне сложно даже через суд.
Если же у вас еще остались сбережения, которые вы хотите вложить в недвижимость, то покупать квартиру можно только в сданном жилом доме.
40 тысячам киевлян впору разбивать палаточные городки под стенами мэрии, Кабмина и секретариата президента. В столице именно столько инвесторов новостроек рискуют остаться без квартир. В Киеве, по словам экс-президента Ассоциации специалистов по недвижимости, заморожено 70% строек, по всей стране - 45%. Финансовый кризис и коллапс строительной отрасли оставляют инвесторам призрачные шансы получить квартиры или вернуть свои деньги в ближайшем будущем.
В 2004 году киевлянка, которая работает корректором в газете, продала свое жилье и вложила деньги в недостроенную "двушку" в спальном районе столицы - на Харьковском шоссе, 19.
"Дом должен был быть построен еще три года назад, но строительная компания особо не спешила. До последнего времени, правда, работы на стройплощадке, хотя и медленно, но шли. А в октябре гендиректор фирмы- застройщика сказал, что в стране кризис, денег нет и не предвидится", - рассказывает киевлянка. Она боится, что стройку вообще заморозят и ей придется всю жизнь ютиться с двумя детьми в тесной однокомнатной квартире своей мамы. "На наших собраниях инвесторы просто плачут, ведь многие ради новых "квадратов" продали старое жилье и выгребли все сбережения. Причем получить свои деньги обратно нереально. Да я бы и не стала этого делать, ведь четыре года назад вложила в это строительство $37 тыс. Сейчас на эти деньги разве что гараж можно купить".
В своей беде киевленка не одинока. Инвесторы новостроя на столичном просп. Победы, 115-А и вовсе намерены жаловаться в прокуратуру. Один из пайщиков, не пожелавший представляться, подозревает, что застройщик- инвесткомпания - использовала их деньги не по назначению. "У меня в договоре написано, что я получу квартиру еще в 2007 г., а теперь мне рассказывают, что работы приостановлены из-за нехватки средств", - жалуется инвестор. От этого застройщика пострадала и менеджер по работе с персоналом. Правда, она вложила деньги в строительство. В 2005 г. заплатила $50 тыс. за 75 "квадратов". "Дом должны были сдать еще в 2006 г., но тогда фирма только начала рыть котлован. Сейчас готово полдома, но из-за кризиса работы приостановлены".

Впрочем, сами застройщики проблем не видят. "Что вы! Наши стройки идут, - удивился вопросу директор инвест организации. - Быть может, работы движутся не теми темпами, которыми бы хотелось, но все это из- за кризиса. Нам просто не хватает средств". По словам финансистов, компания сейчас пытается всячески выкрутиться из ситуации - взять кредит в банке или же продать готовый офисный комплекс.
А вот в стройфирме, от которого пострадала киевлянка и вовсе считают, что проблема выеденного яйца не стоит. "Люди просто паникуют, - уверена заместитель гендиректора компании. - Объект по Харьковскому шоссе, 19 состоит из шести секций, две из которых уже сдаются. Кроме того, там есть большой торгово-офисный комплекс, на его достройку мы сейчас бросили все силы. Ведь если деньги распылятся, то мы вообще ничего не успеем". По словам, фирма делает все возможное, чтобы инвесторы получили свои квартиры - даже начала расплачиваться за стройматериалы жилой площадью. Некоторые застройщики откровенно просят доплатить. Например, инвесторам жилого комплекса "Паркове місто" так и сказали: "Необузданные скачки доллара и нестабильность гривни вынуждают нас провести реформирование цен на квартиры нашего проекта".
Первый банкрот, руководитель отдела маркетинга строительно- инвестиционной компании, считает, что застройщики могут просто скрывать свои проблемы. "Никто не хочет, чтобы репутация компании пострадала", - говорит он. Именно поэтому, уверен застройщики порой лишь создают видимость бурной деятельности: "На некоторых объектах работы если и ведутся, то с черепашьей скоростью: один-два работяги бродят по площадке, чтобы пайщики не паниковали", - говорит экс- президент Ассоциации специалистов по недвижимости.
Эксперт добавляет: только официально в Киеве отложен ввод в эксплуатацию на 3 - 6 месяцев более 20 объектов. Некоторые из них возводят крупные компании. Появился в Киеве уже и один официальный банкрот - это ОАО "Киевреконструкция", которой руководят известные бизнесмены. У братьев большой политический опыт - в 2006 г. Одним из них прошел в Киевсовет по спискам БЮТ, правда, затем переметнулся в блок Черновецкого. А вот другой был народным депутатом от БЮТ, но затем лишился полномочий по решению партийного съезда.
Инвесторам застывших строек остается лишь требовать свои деньги обратно. Многие пайщики собираются подавать на застройщиков в суд, чтобы возместить финансовый и моральный ущерб. Правда, юристы уверены в бесперспективности таких дел. "У нас в практике были прецеденты, когда мы судились со строителями за несвоевременную сдачу жилья и выигрывали, - рассказал партнер юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры". - Но получить компенсацию можно только в том случае, если человек заключил с застройщиком договор купли-продажи. Если же вы подписали так называемыйинвестиционный договор, обращаться в суд бесполезно - согласно этому документу, инвестор с застройщиком совместно возводят дом, а значит делят все риски одинаково - в том числе и тогда, когда объект вовремя не сдан подрядчиком".
Не избавлены от проблем и инвесторы, которые вкладывали деньги через  фонды  финансирования строительства (ФФС). Владимир Германов говорит, что все зависит от договора - есть ли там упоминания о штрафных санкциях. Если да, то инвестор может получить компенсацию хотя бы за срыв сроков сдачи объекта. Но и это не факт. "По закону ФФС должен быть независимым от застройщика, но на практике все иначе. Чаще всего учредителями фонда становятся строительные компании.
Зато забрать деньги из таких фондов вполне реально, причем в некоторых случаях вложенные средства даже индексируют в соответствии с ростом цены на время строительства. Инвестору придется заплатить штраф и налог на прибыль - в общей сложности около 20% от суммы.
Инвесторы не отчаиваются. Наоборот, они полны решимости и объединяются в борьбе за свои квартиры. Причем, для координации действий используют интернет - инвесторы проблемных строек активно общаются на онлайн-форумах, посвящённых вопросам недвижимости. Одним из популярнейших подобных ресурсов является сайт realt.ua. В форуме этого портала есть ветка "Отзывы о фирмах", где можно почитать характеристики столичных застройщиков - она заинтересует людей, которые только собираются вложить деньги в стройку. А вот те, кто уже связался со строительными компаниями, общаются в разделе "Обсуждение новостроек". Всего на сайте обсуждаются более трех сотен объектов недвижимости, в том числе и в пригородах столицы. Почему останавливаются стройки Значительное сокращение объемов ипотечного кредитования в разы уменьшило количество желающих приобрести жилплощадь. Запрет на досрочную выдачу банковских депозитов еще больше сократил количество инвесторов новостроев. Банки стали предлагать застройщикам займы под проценты, которые сводят к минимуму инвестиционную привлекательность проектов. Строительные компании заложили такую прибыль и так задрали цены на жилье, что квартиры не продаются. Все перечисленное плюс рост цен на стройматериалы приводят к дефициту средств на завершение строительства.