Земля в кредит

Земля в пригороде дорожает быстрее, чем готовое жилье. И многие банки стали осваивать новый вид кредита – на покупку участка. С декабря по апрель земля выросла в цене в среднем на 38%. Взяв же землю в кредит, вы переплачиваете «лишь» 12-19% в год. Ставки, комиссионные и страховые платежи могут заметно отличаться. Но и кроме них перед выбором банка стоит обратить внимание на некоторые моменты.
Целевое назначение. По законодательству покупать можно только земли с целевым назначением под строительство дома или садоводство. И во втором случае не все банки дают землю в кредит.
Только для местных. Многие банки кредитуют землю, расположенную только в районе, где прописан покупатель. Это неудобно, но изменить тут ничего нельзя. Обычно такие банки и ставки предлагают чуть ниже.
Этапы оформления. Получая землю в кредит и заключая договор купли-продажи участка, вы обязательно подписываете с банком договор о залоге. В промежутке времени между сделкой и получением акта на право собственности залогом является не сам участок, а только имущественные права на него. И банки в этот период могут брать дополнительные 1-2% сверх ставки.
Залог и проверка. Первоначальный взнос составляет от 10% до 50% от оценочной стоимости земли. А чтобы одолжить деньги без него, нужно передать банку в залог дополнительно, например, квартиру. Оценивают участок сотрудники банка или специально аккредитованные компании. В первом случае это бесплатно, а во втором может обойтись в 400-500 грн.
Еще несколько лет назад в стремлении спасти от инфляции свои сбережения, многие стремились покупать рукотворные объекты недвижимости.
Теперь же более надежным считается инвестировать в земельный участок. Наши сограждане вдруг осознали, что этот товар не производится, а потому цены на него будут только расти.
Известно, что самые лакомые земельные наделы уже раскуплены – в пределах столицы и в ближайшем пригороде хороший участок под строительство дома по сходной цене найти очень трудно. Поэтому многие, несмотря на существующий мораторий, нацелены на приобретение земли бывших колхозных угодий.

На сегодняшний день товарная земля сельхозназначения (распаеванные колхозные земли) может лишь передаваться по завещанию, но не отчуждается и не продается. Между тем на практике существует масса способов обойти закон. По мнению юристов, на этот счет в законодательстве есть определенная неясность. К категории «земля сельхозназначения» формально относится как товарная, так и предназначенная для ведения собственного хозяйства. Именно это обстоятельство дает возможность для маневра, что и успешно применяется.
Как разъясняет юрисконсульт Главного научно-исследовательского и проектного института землеустройства, на основании соответствующего Указа Президента и Земельного кодекса, каждый сельский житель может обратиться в местные органы власти с просьбой присоединить свой пай к земле, уже находящейся в частной собственности и предназначенной для ведения своей хозяйственной деятельности. Земельная комиссия, как правило, не находит повода не удовлетворить эту просьбу и выдает соответствующее разрешение. В некоторых случаях проводится экспертиза земли на предмет того, что она, дескать, утратила плодородность и аграрную ценность. Но это уже формальности. Таким образом, если нельзя, но очень хочется, имеется практически легальная возможность присоединить пай к другому участку для ведения частного сельского хозяйства, каковые имеются у многих селян, да и некоторых горожан. После этого весь участок становится частной собственностью, которой можно распоряжаться по своему усмотрению.
Напомним, что приобретая земельный участок через договор купли-продажи, полное право распоряжаться своим вновь обретенным имуществом (право частной собственности) человек получает не с момента нотариального оформления покупки, а с момента получения государственного акта на землю.
Впрочем, на подобные игры с законом решаются далеко не все, и большая часть граждан стремиться приобрести юридически чистый объект. Чтобы не иметь головной боли в дальнейшем, лучше сразу приобретать участок, предназначенный под строительство, что должно быть указано в государственном акте на землю при оформлении права собственности. Между тем при его освоении также могут возникнуть нюансы.
Валентин Литвин рассказал, что на практике довольно часто возникает следующая ситуация: инвестор приобретает земельный участок и с чистой совестью начинает строительство жилого дома в полной уверенности, что имеет на это полное право, поскольку прежний хозяин имел разрешение на строительство. Между тем при продаже земли этот документ не переходит автоматически к новому хозяину в собственность вместе с участком - его нужно переоформить. Иначе вновь возводимый объект будет расценен как самовольное строительство, и, по закону, подлежит сносу за счет его же создателя.

Оформить свое право собственности можно на купленный «недострой». Однако при этом есть очень существенное условие – право собственности на здание возможно признать только в том случае, если объект возведен не менее, чем на 80%. Иначе право собственности будет признано только на использованные стройматериалы. При этом, если продолжить строительство и закончить возведение дома, есть опасность, что с дальнейшей его регистрацией также возникнут большие проблемы. Есть вероятность решить эту ситуацию через суд. Скорее всего, нового хозяина участка обяжут заплатить штраф, а потом изготовить проект построенного дома и пройти весь путь его согласования.
До недавнего времени было немало случаев, когда покупателем в собственность приобретался, к примеру, только дом, а участок под ним оставался за прежним хозяином либо третьим лицом. Или же наоборот. Сегодня нотариусы все реже идут на такой вариант, так как он влечет за собой возможные конфликты и судебные разбирательства.
Как утверждает первый вице-президент Союза специалистов по недвижимости Киева, при продаже земельного участка с домом, необходимо заключить два отдельных нотариально удостоверенных договора купли-продажи - на здание и на землю. Продавец при этом дважды платит госпошлину (1%), исходя из стоимости каждого объекта, а покупатель
- сбор на обязательное пенсионное страхование (1%) лишь от стоимости здания, потому что при покупке земли эти отчисления отсутствуют.
Договор купли-продажи на дом покупателю нужно зарегистрировать в БТИ, что подтвердит его право собственности. Аналогично нужно оформить в собственность все расположенные на нем строения.
Что касается участка, то новому владельцу придется получать новый Государственный акт на право частной собственности на землю. Таким образом, заключается две сделки, которые должны иметь полноценное соответствующее юридическое сопровождение.
Кстати сказать, в отличие от квартир, которые при заключении сделки могут оценить в несколько сотен гривен - по балансовой стоимости, что гораздо ниже реальной цены, то земля всегда оценивалась дорого. Иногда даже выше той суммы, за которую она реально продаются. Поэтому для некоторых покупателей земельных наделов становится неприятной неожиданностью довольно большие нотариальные затраты.

Разумеется, любой покупатель земли предпочитает купить ее подешевле. Но значительная разница в цене может быть обусловлена проблемностью участка. Нужно обратить внимание на возможные отягощение - сервитуты. Возможна, к примеру, договоренность с соседями, что именно по вашей территории будет проходить дорога, ведущая к их дому. Формально все это входит в обязанности нотариуса, занимающегося проверкой документов при оформлении сделки. Но не будет лишним иметь полную уверенность в том, что земельный участок свободен от аренды, не заложен или что-то вроде этого. Стоит также уточнить, не находится ли земля в зоне отчуждения. Например, на расстоянии 350 м от газового коллектора высокого давления, разумеется, расположенного под землей и невидимого при осмотре территории, строить ничего нельзя.
Не исключены и случаи мошенничества. При продаже земельного участка злоумышленник может воспользоваться поддельным актом на землю. Тем более что существует несколько видов бланков, имеющих одинаково законную силу и, используя тот факт, что не многие точно знают, как они выглядят, ловкачам удается ввести покупателя в заблуждение.
Кроме того, продавец земли может иметь лишь право пользования землей, но не являться собственником надела. В этом случае он может продать только это право, но не право собственности на земельный участок. Достаточно рискованно заключение сделки по дубликату. Неприятной неожиданностью может стать, к примеру, не обнаруженное вовремя право третьего лица на приобретенный вами участок. Если в оформленных документах обнаружились ошибки, юристы советуют обращаться в суд.
 «Цена на землю будет подниматься до 2012 года, — уверена руководитель киевского подразделения ИГ. — Сейчас наиболее выгодно приобретать участки в Киевской области, городах-миллионниках, промышленно развитых регионах, а также в Карпатах и Крыму. Здесь спрос на землю будет всегда». Вместе с тем аналитики уже трубят о замедлении темпов роста цен на землю в ближайших окрестностях столицы, Одессы, Днепропетровска, Донецка, на элитных курортах Крыма и Карпат. Большинство земельных участ ков в непосредственной близости от крупных городов и популярных мест отдыха уже побывали в собственности двух-трех владельцев-перекупщиков. В результате 10 соток под застройку в 20 км от Киева и Одессы обойдутся в $150 тыс., в Буковеле — $200 тыс., а на окраинах Ялты — во все $250 тыс. С таким уровнем цен, даже по самым смелым прогнозам, за ближайший год земля в этих местах подорожает не более чем на 15-20%. Перекупщики сняли сливки и оставили этот рынок, не видя возможности накручивать цены дальше.
«Количество земельных спекулянтов в Одессе и пригороде в по следнее время сократилось до минимума, — рассказывает директор VIP-департамента АН — Думаю, за ближайший год цена на участки в городе и его окрестностях вырастет максимум на 20%». Аналогичная ситуация — и в пригороде столицы. Как уже писала газета, число спекулянтов, скупающих небольшие участки вокруг Киева, в этом году сократилось вдвое. По мнению опро шенных нами аналитиков, стоимость земли здесь уже достигла своего максимума. «Если цена на земельные участки вокруг Киева за три весенних месяца прошлого года выросла на 100%, то в этом году — лишь на 20%. Высокого скачка цен на землю в ближайшем пригороде столицы в 2008-м не предвидится», — добавляет журналистка.
Почти все инвестиционные соки уже выжаты и из земли в раскрученных крымских и карпатских курортах. «В Буковеле, например, найти адекватное по цене предложение уже нереально. Развитие курорта вызвало сумасшедший рост цен на землю (сотка земли под застройку стоит от $20 тыс.). С точки зрения перспективной рентабельности вкладывать сюда деньги уже невыгодно», — утверждает директор АН.
Единственная возможность повысить привлекательность земельных инвестиций в и без того перегретых регионах — приобрести менее популярный и более дешевый участок под садоводчество или ведение личного крестьянского хозяйства (ЛКХ) и изменить его целевое назначение под строительство. По словам украинских риелторов, такие манипуляции с землей приобретают популярность в регионах, отметившихся особенно бурным ростом цен в прошлом году. «Сейчас на рынке существует много посредников, предлагающих свою помощь в изменении целевого назначения земли. Стоимость таких услуг колеблется в пределах $300-500 за сотку, — комментирует эксперт. — Изменение производится на уровне cельсовета. Законность таких действий обсуждать нет смысла. Однако подобные услуги достаточно востребованы, т.к. цена на паи или земли для ЛКХ существенно отличается от рыночной, даже с учетом услуг по изменению статуса. Единственный недостаток таких инвестиций — невозможность привлечения кредитных денег».
На самом деле идея покупки земли по $500-1500 за сотку в надежде после изменения целевого назначения перепродать товар в четыре-пять раз дороже далеко не всегда приносит желанные плоды.
Без надежных связей этот процесс может затянуться на несколько лет, а то и не завершиться вовсе. Законный и менее рискованный способ выгодно вложиться в украинскую землю, уверяют риелторы, — найти пока нераскрученные территории, на которых в обозримом будущем могло бы начаться активное строительство.
Отойти от «горячих точек» на 10-15 километров рекомендуют тем, кто намеревается обзавестись потенциально дорожающей землей в Киевской и Одесской областях. «Цена на землю будет увеличиваться в районе 30 км от Киева, т.к. там пройдет новая окружная дорога, — считает эксперт. — Стоимость земли в этом районе сейчас достигает $4-6 тыс. за сотку. Одно из ее преимуществ — наличие лесов и водоемов. А наиболее привлекательна земля — в 30-60 км от Киева. Здесь еще можно купить участки под застройку по цене $1 тыс. за сотку. В этом году они могут подорожать до 100%». «С точки зрения перспективного роста цен сейчас наиболее интересны участ ки в 50-километровой зоне Одессы, — добавляет инвестор. — Для стартовых инвестиций стоит обратить внимание на места возле лиманов, земля возле моря потребует очень крупных вложений».

А в неперегретой пока земельным ажиотажем Николаевской области выгодно вложить деньги  в землю можно и у моря. «К нам едут покупатели даже из Одессы, Западной Украины, Киева — там цены совершенно другие. Приоритетные места для покупки земли в Николаевской области — вдоль моря (Очаков, Кинбурнская коса, Рыбаковка, Коблево), — считает директор агентства по недвижимостиы (Николаев). — Цена — $3-7 тыс. за сотку. Думаю, до конца года стоимость земли в «морских» районах Николаев ской области вырастет еще на 100%. В других районах покупать вообще не советовал бы — земли у нас пока хватает». В Херсоне же, по мнению местных риелторов, именно дефицит земли спровоцирует рост цен на землю под застройку на все 100-150% к лету следующего года. «В городе земли очень мало, а в пригороде участки в основном сельхозназначения, под строительство почти нет. Поэтому и цены не перестают расти ежедневно. За прошлый год земли под застройку подорожали на 200-250%. Ожидаемый рост цен на ближайший год — до 150%», — рассказывает директор херсонского представительства агентства по недвижимости.
В Западной Украине и в Крыму, по мнению риелторов, наиболее перспективными остаются, соответственно, Карпаты и Южный берег полуострова. «В Карпатах я бы рекомендовал приобретать участки в нераскрученных пока районах с перспективой развития курорт ных зон, — советует финансист — Нужно угадать, на каких территориях в ближайшее время будут развиваться курорты. На мой взгляд, с этой точки зрения очень перспективны участки возле реки Днестр. Недооценена пока земля в районе развитых курортов — в поселках Татаров, Микуличин (возле реки Прут). Здесь еще можно найти предложение по $5-7 тыс. за сотку». «В ЮБК вкладываться все так же выгоднее, чем в другие районы полуострова. Стоимость земли там растет быстрее всего. Даже симферопольцы предпочитают приобретать землю на Южном берегу. По нашим прогнозам, земля там подорожает на 40-50% за год», — заверяет начальник отдела продаж АН «Центр» (Симферополь). По мнению некоторых специалистов по недвижимости, те, кто обзаведется участком на ЮБК в нескольких километрах от развитых курортов, могут рас считывать на больший коэффициент подорожания объекта инвестиций в ближайшем году, нежели собственники более дорогой земли ближе к акватории.
Кроме традиционно популярных курортных регионов и столицы, эксперты видят неплохие возможности заработать на земельных инвестициях в Виннице и Полтаве. В последнее время земля здесь не перестает дорожать, зато рынок еще не переполнен спекулянтами, а участки под застройку можно приобрести даже в самих областных центрах. Ориентируясь на результаты предыдущего года, местные риелторы рассчитывают на полутора-двукратное подорожание местных участков к лету 2009-го. «Спекулянты у нас уже появились, но пока их доля на рынке земли — не более 20%, — рассказывает заместитель директора агентство по недвижимости . — На окраинах города можно приобрести участки под строительство по цене $2-3 тыс. за сотку. Динамика цен на землю примерно одинакова как для ближнего пригорода, так и для окраин города. В среднем за прошлый год участки подорожали вдвое. Наиболее выгодны с точки зрения перспективной динамики цен, на мой взгляд, курортные районы области. Если прошлогодние темпы роста цен сохранятся, то в течение ближайшего года земля в пригороде и на окраинах Полтавы может подорожать еще на 100%. Но основания полагать, что динамика роста цен замедлится, есть — падение спроса на полтавском рынке жилой недвижимости может докатиться и до рынка земли». Аналогичные опасения высказывают и винницкие риелторы, дескать, денег на руках у местного населения (львиная доля покупателей) все меньше, а значит, и ожидания подорожания земли в ближайшие 12 месяцев могут не оправдаться.

— В условиях, когда инвестфонды в основном показывают отрицательную доходность, а жилая недвижимость дорожает в рамках инфляции, наиболее интересным вложением средств остается, безусловно, земля. При грамотном инвестировании можно получить не менее 30% прибыли на каждой операции. При этом существуют две основные стратегии вложения: «быстрые» деньги, когда земля выставляется на продажу сразу после ее приобретения (рост происходит за счет первичной недооценки участка и общего подорожания земли с течением времени), и «длинные» деньги, когда на приобретенной земле производятся улучшения, например, проводятся коммуникации, меняется целевое назначение. Сейчас наибольшим спросом пользуются все-таки земли под застройку. Отмена моратория на продажу сельхозземель вполне реальна, но поскольку они все равно не будут менять своего целевого назначения, то цена земли на рынке из-за этого, скорее всего, существенно не изменится. Наиболее инвестиционно привлекательными являются земельные участки в промышленно развитых городах и по-прежнему в Крыму и Киеве. Также следует обратить внимание на Западную Украину, Карпаты.