Падение цены на недвижимость

Две квартиры по цене одной – это не утопия, а то, что нас ждет, причем очень скоро. Так уже было - год назад в Казахстане.
- Скажите, а почему в настоящее время недвижимость в Киеве по цене рухнула? Наши друзья продали трехкомнатную квартиру по цене гаража в Московском пригороде.
- Продам в Кременчуге, на берегу реки, в Полтавской области, квартиру общей площадью 30 кв.м. за 5 170 долларов, возможен торг.
- Продам новую квартиру в Киеве недалеко от набережной, площадью 61.5 кв.м. за 75 000 долларов. Торг.
- Продам дом на окраине Киева, 140 кв.м., за $318 350, возможен торг.
Удивлены? Нет, это не фантазии. Это всего лишь объявления о продаже недвижимости в Украине, составленные по аналогии (используя равнозначные варианты) с сегодняшними объявлениями о продаже недвижимости в Казахстане, который только начинает оправляться после обвала цен чуть больше года назад. Сравнивать сложно – ведь Казахстан по праву считается одной из богатейших стран Центральной Азии, а в Украине нефти нет. Однако сравнивать можно – ведь экономические законы работают и у нас.
Чтобы было понятно, что сравниваем – остановимся на некоторых важных моментах, характеризующих жизнь в наших двух странах.
Площадь Республики Казахстан приблизительно в 4,5 раза больше, чем Украины, но, при этом, густота населения на квадратный километр в Казахстане в 13 раз меньше – страна намного меньше застроена. Радуют глаза казахов и горы, и озера, и море. Что касается благосостояния населения, то в ноябре 2006 года (пик роста цен на недвижимость) в Казахстане средняя ежемесячная зарплата составляла 340 долларов США (42 452 тенге), а в Украине в это время – было 253 доллара (1277 гривен), с этой точки зрения покупательская способность казахов начала расти раньше, чем у нас.
При всем этом, в Казахстане построено немного меньше квадратных метров для жилья на человека, чем в Украине. Если верить статистике, то например, в начале 2004 года общая площадь жилищного фонда Республики Казахстан составляла 243 млн. кв. метров, тогда как в Украине она в это же время была в четыре раза больше (1036 млн. кв. м.). При этом население в республике в три раза меньше, чем у нас. Кроме того, на 1 жителя в том же 2004 году в Казахстане приходилось 17 кв. м. (при норме 18), а в Украине – 21,6 кв. м. (при норме 26).
В Казахстане более развито, чем у нас, индивидуальное строительство – за 2000-2003 гг. именно таким способом было построено 72,7% от общего объема домов.

Что касается темпов строительства, то в 2005 году в Казахстане было введено в эксплуатацию 5,04 млн. кв. м. (в Украине – 7,8 млн.), а в 2006 году – 6,19 млн. кв. м. (в Украине - 8,6 млн.). А уже в 2007 в Республике Казахстан начались проблемы. В конце лета цены на ипотеку начали падать.
Ярким примером того, что происходило с недвижимостью Казахстана с 2000 по 2007 год, может служить цена квадратного метра жилья Алматы, которая за эти несколько лет выросла со 100-150 долларов США за кв.м. – до 3500-6000 – то есть более чем в 20 раз.
Динамика цен на недвижимость в Алматы и Киеве. (При подготовке графика использовались данные Информационно-аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь», данные Казахстанской федерации недвижимости и Агентства Республики Казахстан по статистике динамики цен на жилье уровня выше среднего).
Согласно с официальными данными из Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан, средняя стоимость реализации построенного жилья превысила стоимость его строительства в 1,9 раза. Также в программе названы такие причины роста цен как покупка квартир для последующей перепродажи, необходимость сноса старых домов для строительства коммерческого жилья, склонность населения инвестировать свои средства в недвижимость, монополия отдельных застройщиков и другие такие знакомые украинцам причины.
Достаточно существенным фактором в росте цен оказалось и стремительное развитие рынка ипотечного кредитования и банковской системы в целом по примеру нескольких зарубежных моделей, вследствие чего кредиты стали доступны для большего числа заемщиков – и уже семьи со средним достатком могли позволить себе такую роскошь как жилье в кредит.
Ипотечные кредиты жители республики могли получить начиная с 1998 года, причем сначала ставки были около 20% годовых, а первоначальный взнос – 40-50%. Срок кредитования был неправдоподобно маленьким – не более 5-10 лет. Но со временем ипотечное кредитование начало развиваться бешеными темпами – за каждый из трех лет, 2004, 2005 и 2006, объем ипотечных кредитов физическим лицам более чем удваивался. Не последнюю роль в этом сыграло государство, которое вовсю разрабатывало различные программы, стимулирующие рост ипотеки, в том числе по поддержке кредитования малообеспеченных слоев населения. Результат не заставил себя ждать. Уже с 2005 года ставки опустились до 10-13% годовых, первоначальный взнос снизился до 10-15% годовых, срок кредита составил в среднем 10 лет, а доля покупных в кредит квартир перевалила за 80% от общих сделок, проводимых через агентства.
Начали функционировать и долгосрочные ипотечные облигации – Казахстанская республика первая среди всех стран СНГ занялась их выпуском. С 2001 года в стране существует Казахская ипотечная компания, которая достаточно эффективно работает, рефинансируя ипотечные кредиты. Кроме того, успешно прижилась модель рефинансирования банков-кредиторов специальными организациями, которые осуществляли выкуп прав требования и залоговых прав по предоставленным первичными кредиторами ипотечным кредитам. Большинство банков воспользовались возможностью и запустили такие программы ипотечных облигаций, снизив на 1-2% годовых стоимость ресурсов (а в случае долларовых займов и размещения облигаций за рубежом – и на все 4% годовых).
Еще один пример успешно функционирующей ипотечной программы, запущенной вследствие активного участия правительства республики в улучшении доступности жилья для населения с доходом ниже среднего, - Жилстройсбербанк, где по так называемой «немецкой модели» на специальном депозите можно накопить первоначальный взнос и занять недостающие деньги под 3,5-6,5% годовых.
Жители республики с неофициальными доходами также не испытывали проблем с получением ипотечного кредита – банки спокойно выдавали ссуды и им, правда, повышая в полтора раза сумму требуемых выплат по кредиту.
В конечном итоге райская ипотека в республике «доразвивалась» до того, что многие просто начали делать на ней бизнес: брать квартиры в кредит и использовать их не для проживания (по прямому назначению), а как источник дополнительного дохода (сдавать из расчета получения прибыли или для перепродажи).
Итак, банковская система Казахстана шла вперед настолько быстрыми темпами, что за ней не могли угнаться ни украинская, ни российская, ни система любой другой из стран СНГ. Именно поэтому Казахстан первый и ощутил на себе удар мирового финансового кризиса.
Основой банковской системы Республики Казахстан были внешние займы – по словам премьер-министра страны, их объем даже превысил ВВП страны. Поэтому нагрянувший финансовый кризис нанес стране несколько тяжелых ударов. Сначала обвалился внутренний фондовый рынок: за две недели банковские акции умудрялись упасть на 10-15%. Второй удар случился по акциям казахстанских банков в Лондоне – например, котировки акций Альянс Банка за четыре дня снизились почти на 28%. Начала расти средняя межбанковская ставка, курс доллара пополз вверх, увеличился уровень инфляции. Национальный банк Республики Казахстан попытался ограничить внешние заимствования, сократить рост кредитных портфелей банков и побороть инфляцию путем введения новых минимальных резервных требований, увеличивающих для банков обязательный процент, который они должны резервировать по различным обязательствам в этом учреждении.
Все это происходило на фоне необходимости выплачивать 40 миллиардов долларов внешних долгов (по 3 млрд. ежеквартально, по оценкам Standard & Poor's), подорожания внешних займов и фактической невозможности их получить.
Так и получилось, что летом 2007 года казахстанские банки ощутили острый недостаток ликвидности и были вынуждены ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов и поднять ставки с 15% до 24% годовых. Размер первоначального взноса вырос до 60%, при оценке кредитоспособности заемщиков банки перестали учитывать неофициальные доходы, ввели требования по поручительству. Кроме того, многие учреждения повысили ставки по ранее выданным кредитам и/или сократили сроки по выплате займов.
Строительные компании начали останавливать свои объекты – ведь ужесточение условий кредитования отразилось и на их собственных возможностях продолжить стройку, и на возможностях инвесторов-физлиц. И, наконец, банки в большом количестве начали продавать залоговое имущество должников по кредитам - а по данным, широко распространившимся в прессе, проблемных ипотечных кредитов у них было около 100 000.

Все это «добило» рынок недвижимости, спрос на которую начал падать еще в конце 2005 года, когда количество заявок на покупку упало в четыре раза. И цены рухнули. Их стремительное падение не остановили даже заявления экспертов и должностных лиц, которыми кормили казахстанцев в течение года до обвала – о том, что никаких проблем не будет.
Сначала цены упали на 10%, потом на 20%, а потом и на все 50%. Рухнули цены и на особняки, за которые до этого просили по $8-9 млн. Стоимость квартир понижалась быстро и достаточно длительный период. И хотя невостребованными, например, в Алматы остались 5 млн. кв. м. жилья, из-за сложности получить кредит много людей с невысокими доходами остались без квартир.
Невооруженным взглядом видно легкую недоразвитость банковской системы нашей страны, по сравнению с казахстанской. И речь идет не о том, что, например, наше Государственное Ипотечное учреждение (ГИУ) существует на три года меньше и располагает меньшими средствами. И не о том, что у нас не функционируют долгосрочные ипотечные облигации. А о том, что сходства налицо. Это и причины роста цен киевских квадратов в 15 раз, усердно муссируемые политиками; и падение спроса на рынке недвижимости с прошлого лета, и средний первоначальный взнос, который по данным компании всего за год вырос в два раза – с 12,89% до 25,83% от оценочной стоимости жилья, не говоря уже о росте ставок по кредитам, в том числе и по выданным ранее, и попытки нашего регулятора остановить массовую выдачу ипотечных займов направо и налево в апреле 2008.
Но самое неприятное – это реальная опасность, в которой сейчас находится банковский сектор и экономика. Дело в том, что кредитный портфель всех банков по ипотеке не должен превышать 10% от ВВП – иначе любая более-менее значительная проблема в банковской сфере ударит по всей экономике страны. По данным Госкомстата, в первом квартале 2008 года ВВП составил 186,6 млрд. гривен. По данным УНИА, задолженность по ипотечным кредитам на тот же срок составила более 65 млрд.грн., из них кредиты на покупку жилья – более 50%. Как видим, опасный показатель уже превышен. В Казахстане ситуация была легче – там объем ипотечных кредитов составлял всего 5% ВВП.
Больше всех рискуют потерять в случае роста числа проблемных кредитов те банки, у которых доля ипотеки в кредитных портфелях наиболее значительна. По данным УНИА в первом квартале 2008 года более 58% всего ипотечного рынка охватывали пять банков – УкрСиббанк (18,6%), Райффайзен Банк Аваль (13%), Укрсоцбанк (12,3%), ОТП (7,8%), ПриватБанк (7,2%). Впрочем, казахстанский сценарий имеет свой вариант развития событий и на этот случай.
Практически одновременно с обвалом рынка недвижимости среди населения Республики Казахстан началась паника. Начали распространяться слухи о банкротствах банков, о девальвации национальной валюты. Люди кинулись забирать депозиты и скупать доллары. В результате американская валюта подорожала на 20%. Правда, Нацбанк вернул курс на прежний уровень, продав $6 млрд. из резервов и погасив тем самым панику. Банки неустанным поднятием ставок по депозитам вернули деньги населения. Кроме того, регулятору Республики Казахстан удалось поддержать коммерческие банки, предотвратив их банкротства.
В конечном итоге республика с кризисом справилось. Другого варианта для страны с нефтедолларами быть не могло. Показательны в этом плане новости казахстанских банков, которые недавно наладили выпуск карт системы MasterCard, инкрустированных бриллиантами и отделанных золотом с изображением павлина для женщин и крылатого коня для мужчин.
Что касается Украины и того, что ожидает нас, то надежда на то, что банки не будут рыть сами себе ямы и не станут наводнять рынок залоговым жильем должников, как показали последние события, все-таки есть. Несмотря на то, что одни банки выкинули на рынок проблемное жилье, другие твердо обещают не делать ничего подобного. В любом случае, нам в утешение остается то, что наша банковская система не настолько развита, как казахстанская – ведь пирамиды с ипотечными облигациями у нас не функционировали. Поэтому и кризис нас хоть и заденет, но не так глобально, как Казахстан. И возможно, нефтяные доллары, которых у нас нет, нам и не понадобятся.
Резкое снижение цен однозначно произойдёт на коммерческую недвижимость (офисную, торговую, и складскую) в течение следующих шести месяцев. Что касается жилой недвижимости, то падение цен этом сегменте также ожидается, но за больший промежуток времени и не такое стремительное как в коммерческой недвижимости.
Практически все объекты коммерческой недвижимость были заложены в банках для получения кредита либо на финансирование строительства объекта, либо на покупку объекта. Как правило, банки финансировали свыше 70% от стоимости покупки/строительства объектов недвижимости. Сейчас, из-за резкого ухудшения ситуации на кредитном рынке, банки начали пересматривать процентную ставку по выданным кредитам, залогом которых служит коммерческая недвижимость, в сторону увеличения, а также пересматривать оценку самой недвижимости в сторону уменьшения. В соответствии с новыми условиями, которые выдвигают банки, процентная ставка повышается на 2-4%, а залоговая стоимость недвижимости уменьшается на 20%-30%. Для собственников это настоящая катастрофа, так как с учётом новых условий, без дополнительных вложений, банки станут 100% собственниками этой недвижимости. Чтобы сохранить за собой недвижимость, собственникам придется в ближайшее время вернуть банкам до 30% кредита. Но при расчете доходности, собственник явно не учитывал, что его доля в финансировании объекта так вырастет, и возможно вряд ли бы, приобрел объект за такие деньги. При таких условиях стоимость объекта уменьшается на 20-30% за счёт собственника.

Что касается жилой недвижимости, то у банков в залоге находится менее существенный ее процент. Банки не в такой степени будут пересматривать условия кредитов, как в случае с коммерческой недвижимостью. Фундаментальное различие между коммерческой и жилой недвижимостью в том, что первая приносит доход от аренды и вследствие этого, является более ликвидной и востребованной, чем вторая, которая не приносит никаких доходов. Поэтому банки не могут пересмотреть условия так жёстко и до такой степени, чтобы сменить собственников недвижимости и не потерять при этом денег. Найти нового платёжеспособного собственника будет довольно проблематично, если учесть по каким ценам покупалась жилая недвижимость. Поэтому если кредит погашается в срок, банк вряд ли пойдёт на крайние меры. Возможно только в случае, если будут проблемы с погашением кредита. Банки заинтересованы, чтобы на рынке оставалось меньше проблемного жилья, тогда цены можно попытаться удерживать на текущем уровне, в противном случае, цены могут стремительно пойти вниз, как это случилось в Казахстане, когда банки выкинули на рынок много жилья, а спрос отсутствовал. Чтобы избежать казахстанского сценария на рынке жилой недвижимости Украины, банки уже дали понять, что они не будут наводнять рынок залоговым жильём по проблемным кредитам. Как это у них получится, посмотрим.
Даже со скидкой новые квартиры не покупают
Падение спроса вынуждает украинских строителей негласно снижать цены на жилье.
Многие украинские застройщики продают жилье с существенным дисконтом. Правда, пока публичных заявлений о снижении стоимости квартир в новостройках они не делали. Но если позвонить в отдел продаж и представиться потенциальным инвестором, можно добиться существенных скидок.Региональные компании уже предлагают дисконт в 20–30%.
В Крыму, например, новое жилье можно купить со скидкой в 20%. Держатся пока только киевские застройщики. По данным аналитического отдела инвестиционной компании, на первичном рынке столицы квартиры эконом-класса в сентябре подорожали на 0,2%, премиум-класса — на 3,6%, и только бизнес-класс подешевел на 0,4%. Однако при полной оплате стоимости квартиры в домах, строительство которых началось весной–летом этого года, киевские компании предлагают скидку в 3–10%. Дисконт предоставляют как крупные застройщики, так и небольшие фирмы.
Многие компании привлекают инвесторов различными бонусами и льготной ипотекой. «В первый год кредитования процент по валютному кредиту для наших покупателей составит 11–12%. Мы возмещаем банку 2–3%, поскольку полная ставка достигает 14–15%. Кроме того, инвестор получает отсрочку погашения тела кредита в течение первого года», — рассказывает директор департамента инвестиций и продаж объединения «Лико-Холдинг». Столичные застройщики, продающие жилье премиум-класса, предлагают покупателям бонусы и льготы на сервисное обслуживание: скидки на паркоместа, бесплатное посещение фитнес-центра на протяжении определенного периода и т. п.
«Киевские застройщики побогаче региональных. На столичном рынке работают десятки компаний, и никто из них не хочет снижать цены первыми», — объясняет ценовую политику независимый эксперт по недвижимости.
«Сложилась патовая ситуация. С одной стороны, дисконт достаточно сильно отпугивает потребителя. Резкое падение цен на 15–20% — признак того, что компании испытывают финансовые проблемы. С другой — застройщики понимают, что на общем фоне удешевления недвижимости и стагнации рынка невозможно не снижать цены, иначе вообще можно остаться за бортом. Но предлагаемый дисконт существенно не повысит продажи — их вообще нет», — пессимистично оценивает ближайшие перспективы строителей финансист.
Действующие скидки даже в 20–30% не делают первичку доступнее для большинства потенциальных покупателей. Платежеспособного спроса нет и возникнуть ему неоткуда — за последние четыре года квартиры выросли в цене как минимум вдвое. Для рядового украинца недвижимость сейчас большая роскошь.

Ивнестиционный ананлитик рассказывает, что ранее 85% инвесторов приобретали у ее компании жилье экономкласса в долг. Но даже в минувшем году, когда ипотечный кредит можно было взять под 12–15% годовых, ежемесячные выплаты банкам составляли $2–3 тыс. при средней стоимости квартиры в $150–200 тыс. и съедали до 50–70% доходов хорошо обеспеченной семьи. Когда украинские банки весной 2008-го повысили ставки по кредитам на недвижимость, количество инвесторов резко сократилось.
По некоторым данным  сегодня проценты по гривневому кредиту доходят до 22% годовых, по долларовому — до 15%. При таких ставках за 4–6 лет заемщик переплачивает за квартиру в два раза», — констатирует инвестиционный консультант компании.
Ужесточение условий ипотеки отпугнуло покупателей от первичного рынка. Потенциальные инвесторы заняли выжидательную позицию, рост цен прекратился. Многие спекулянты, уже проинвестировавшие строительство жилья, выставляют недостроенные квартиры на продажу, стремясь зафиксировать прибыль. Те, кто может позволить себе покупку, боятся вкладывать деньги в объекты на начальной стадии строительства. Предложение выросло, спрос сократился.
В итоге продажи застройщиков стремительно снижались в сентябре—октябре, а последние несколько недель квартиры в новостройках практически не покупали. Даже самые крупные строительные компании сейчас продают одну квартиру в неделю, констатирует инвестор.
Спроса нет, но застройщики пытаются держать цены либо устанавливают дисконт негласно. «Цены понижать не планируем. У нас дома на завершающей стадии готовности — два объекта уже сданы в эксплуатацию. Цена кв. м жилья составляет 17 тыс. грн, а в третьем доме, который будет сдан в декабре, он уже стоит от 13,5 тыс. грн, — непреклонна руководитель пресс-службы столичной строительной компании. — Мало того, компания через месяц, возможно, повысит цены».
По ее словам, продажи упали, но квартиры все же покупаются. «Те люди, которые могут забрать деньги из банков, вкладывают их в первичное жилье. Особенно если видят, что дом практически готов», — утверждает эксперт.
«Готовый объект рано или поздно найдет своего покупателя», — уверяет генеральный директор КУА. Тем более что ряд новых строек сокращается, а количество желающих улучшить свои жилищные условия, напротив, растет. Гендиректор подтверждает планы компании и в дальнейшем финансировать строительство домов.
Строители заявляют, что не могут и не будут продавать жилье ниже себестоимости и работать себе в убыток. Такую позицию в компаниях обосновывают дисбалансом спроса и предложения, объясняя, что потребность в жилье десятикратно превышает объемы строительства. «Потребность, но не реальный платежеспособный спрос», — уточняет финансовый аналитик.
Специфика строительного бизнеса в 2003–2006 гг. позволяла работать застройщикам с рентабельностью выше 100%. При этом стройкомпании могли в несколько раз наращивать объемы, практически не имея оборотных средств. Профинансировав за счет собственных денег всего 15% сметной стоимости проекта и взяв кредит под небольшие проценты, некоторые застройщики ухитрялись продать большую часть квартир еще на этапе возведения дома и тут же начинали новое строительство.
В итоге у многих мелких застройщиков к началу осени превалирующая часть заработанного ранее была вложена в возводимые объекты, которые сейчас, в условиях безденежья, сложно продать или использовать в качестве залога. В более выигрышном положении оказались крупные девелоперы, имеющие запас денежных средств, ликвидные участки либо готовые коммерческие проекты, которые они сдают в аренду. По некоторым данным в июле—октябре доля девелоперских компаний в финансировании строительных проектов выросла с 10% до 60%, что свидетельствует об уходе с рынка мелких инвесторов. «Крупные компании могут переждать кризис. Вопрос в том, сколько они смогут ждать», — говорит финансист.
«Вероятность значительного снижения цен на квартиры в объектах с высокой стадией готовности мала, — считает он. — Ведь стройматериалы дорожают, а проценты по кредитам продолжают насчитываться». Тем не менее представитель управляющей компании признает, что застройщики, которые возводят несколько домов и нуждаются в перебросе денег с одного объекта на другой, будут снижать цены, чтобы быстрее привлечь финансирование и завершить строительство. При этом эксперт не советует вкладывать деньги в недостроенную недвижимость, стоимость которой значительно занижена. «Есть вероятность, что такой объект будет сдан гораздо позже заявленных сроков или строительство будет заморожено», — предупреждает эксперт.
Для большинства застройщиков ситуация усугубляется еще и тем, что многим из них в скором времени придется возвращать банковские кредиты, взятые под строительство. Практически все эксперты согласны, что для погашения кредитов таким застройщикам придется искать «маркетинговые стимуляторы продаж», главный из которых — снижение цен. Теоретически это возможно. К примеру, в Киеве себестоимость строительства массового жилья редко превышает $1200 за кв. м, а стоимость продажи даже с учетом дисконта составляет от $2300 за квадрат. Разница в $1100 позволяет застройщику без убытка снизить цены вдвое.
«На практике такое снижение вряд ли возможно. Высокая маржа строительных компаний достигалась за счет инвестирования покупателей в проект еще на этапе возведения жилого дома или за счет дешевых займов. Но низкий процент продаж недостроев и рост ставок по кредитам заставляют застройщика держать цену», — оправдывает упрямство строителей эксперт.
Тем не менее эксперт не исключает панического сброса жилья, когда застройщики захотят получить за него хоть какие-то деньги. В качестве примера Новиков приводит рынки Казахстана и Прибалтики, где цены на недвижимость уже упали на 30–40%, — в некоторых городах новые квартиры продают по себестоимости, чтобы вернуть хотя бы вложенные в объект деньги.
У большинства строительных компаний в качестве залога выступает достроенный или строящийся объект недвижимости. Соответственно, банки менее всего заинтересованы в падении цен и обвале рынка. По окончании срока кредита (в случае отсутствия средств у заемщика) кредитор будет искать любые возможности не допустить банкротства застройщика. Ведь в этом случае банк получит только залог — недостроенный объект, для завершения строительства которого у многих финучреждений просто нет отработанных механизмов. Поэтому банки готовы идти на уступки, переносить сроки погашения кредита, ссужать дополнительные суммы, лишь бы не допустить падения цен и банкротства строительных компаний. По той же причине банки, скорее всего, не будут повышать ставки по уже выданным кредитам, так как в данном случае застройщик и его кредитор в одной упряжке.
Конечно, банки сейчас менее охотно идут на кредитование крупных объектов, которые находятся на начальной стадии строительства. Поэтому стоит ожидать дальнейшего (это уже происходит) замораживания строительства на объектах с готовностью менее 50% и практически полного отсутствия новых строек. Кстати, по этой причине в ближайшие годы в эксплуатацию будет вводиться значительно меньше недвижимости, что будет препятствовать снижению цен.
Банковский заемный ресурс до последнего времени был основным источником финансирования строительства. Сейчас большинство застройщиков уже не имеют доступа к нему либо он существенно ограничен. Многим строительным компаниям приходится пересматривать свои стратегии и откладывать агрессивные планы развития до лучших времен.
Возврат уже полученных банковских займов в большей степени будет затруднен для мелких застройщиков, поскольку они не накопили необходимый финансовый потенциал и не обросли активами. Отсутствие возможности рефинансирования или привлечения дополнительных кредитов на протяжении года приведет к банкротству многих мелких застройщиков или поглощению их более крупными операторами.
Тяжелые времена ждут и крупных застройщиков, которые привлекли значительные финансовые ресурсы на Западе. Во время кризиса ограниченный внутренний потенциал рынка не позволит им вовремя аккумулировать средства для расчетов с держателями их ценных бумаг и кредиторами.
Заявления застройщиков о стабильности рынка недвижимости или о планомерном снижении цен на фоне общего кризиса никоим образом не улучшат ситуацию с привлечением средств. Решить проблемы строительной отрасли можно лишь принятием государственных программ развития и стимулирования экономики, которые в короткие сроки позволят банкам возобновить и расширить финансирование застройщиков.

Классическая схема финансирования жилищного строительства предполагала, что застройщик за свои средства приобретает участок, разрабатывает проект и осуществляет начальный этап строительства (нулевой цикл, возведение нескольких первых этажей). В целом эти затраты составляют 20–35% стоимости проекта. Чтобы получить оставшиеся 65–80%, компания открывала кредитную линию в банке либо занимала только часть средств, а около 40–55% привлекала в качестве взносов частных инвесторов на разных этапах строительства, фактически получая беспроцентный кредит.
Сегодня большинство застройщиков оказались в ситуации, когда компания построила 3–4 этажа и продала 10–15% квартир, однако потенциальные инвесторы не в состоянии приобретать недвижимость, поскольку подорожали кредиты. Продажи на первичном рынке практически нулевые — спрос исчерпался. Поэтому застройщик идет в банк и просит деньги, но он ему отказывает либо дает, но под высокие проценты — 20–27% годовых в гривне, тогда как год назад было до 15%.
Проект жилого комплекса реализуется в среднем за 3–3,5 года. Выходит, что при таком сроке кредитования и ставке 25% годовых только на обслуживание основного долга необходимо до 75–80% от суммы полученного кредита. Причем такие дополнительные затраты уже не получится включить в цену квартиры, потому что рынок стагнирует и застройщики не могут повысить цены.
Цены на вторичном рынке падают. В сентябре (впервые за текущий год) средняя цена квадратного метра снизилась сразу на $100 — c $3200 до $3100. Сейчас метр жилья б/у стоит столько же, сколько в мае 2008-го.
Проседание, а то и обвал цен на перегретом столичном рынке недвижимости отдельные эксперты предсказывали еще весной. Кризис ликвидности сделал сговорчивее владельцев квартир, упорно державших цены все лето. «Скидки на жилье в отдельных случаях достигают 30%. Если квартира в Киеве выставляется за $130 тыс., ее реально купить за $100 тыс., — констатирует независимый эксперт по недвижимости. — Это не значит, что каждая квартира продается с дисконтом. Но если вы отберете 10 объектов с похожими характеристиками, то пять из них можно купить дешевле заявленной цены».
Сейчас между продавцами идет борьба за покупателя. «К примеру, в одном из микрорайонов Троещины выставлены на продажу 25 почти одинаковых (метраж, состояние квартиры, этаж и т. д.) двух-, трехкомнатных квартир, но разница между самой дорогой и самой дешевой составляет 30–40%. Естественно, покупатель отдает предпочтение более дешевому варианту», — отмечает директор агентства по недвижимости.
Тем не менее большинство столичных риелторов утверждают, что количество продавцов, предлагающих жилье со скидкой, невелико, и говорить о массовом удешевлении бу квартир рано. «Всего 5% продавцов начали уменьшать стоимость открыто (это объясняет, почему средняя цена предложения за последний месяц снизилась лишь на 3–5%. — Прим.). Остальные держат цены, но могут уступить при торге», — объясняет директор агентства по недвижимости.
Сейчас цены на жилье снижают владельцы квартир, которые покупали квадратные метры не для решения своих жилищных проблем, а для последующей перепродажи. «Опытные продавцы более восприимчивы к изменению рынка, поэтому предлагают недвижимость со скидкой. Владельцы больших трех-, четырехкомнатных квартир не хотят терять свои деньги — они понимают, что жилье будет падать в цене», — объясняет эксперт.
В основном в Киеве снижается стоимость недвижимости бизнес-класса, а не самое дешевое жилье, как прогнозировали ранее эксперты. Владельцы хрущевок, как правило, в них же и проживают. Даже если они продают квартиру, то не понижают цену, поскольку им необходимо купить недвижимость взамен. Более дорогое жилье в новых домах чаще покупают для перепродажи, поэтому спекулятивные квадраты сейчас дешевеют быстрее. «Продавцы, которым не надо покупать недвижимость, намного уступчивее», — говорит он.
Примечательно, что в связи с понижением цен на вторичном рынке количество сделок не увеличилось. «Осенью минувшего года на одного риелтора средней квалификации приходилось 2–3 сделки ежемесячно. С сентября 2008-го, независимо от того, опытный брокер или нет, осуществляется не более одной сделки», — приводит пример директор агентства по недвижимости. Он признает, что за последние две недели в его агентстве не было заключено ни одной сделки, не подписан ни один предварительный договор. Однако несмотря на мертвый штиль на рынке, риелторы пока не намерены уменьшать комиссионные, которые, как правило, составляют 5% от суммы сделки. Более тогона кризисе посредник может неплохо заработать: «Если вы добиваетесь для своего клиента (покупателя) 10% дисконта, за это надо брать деньги. Ведь такая скидка  — огромная экономия средств».
«Демпинг — это не то, чем можно привлечь покупателя или продавца. Разумный торг при совершении сделки присутствовал у риелторов всегда. Мы каждый раз находили с клиентами точку соприкосновения в вопросе размера нашего вознаграждения. Поэтому говорить, мол, брокеры понижают комиссионные, нельзя», — категоричен эксперт. Однако эксперт все же признает, что несколько столичных агентств привлекают клиентов дешевыми услугами. «Подобные предложения не носят массового характера и несколько провокационны. Заявления о снижении вознаграждения брокера вдвое не всегда отображают реальность. Если в сделке принимают участие два агентства, то они и так делят 5% на двоих», — объясняет он.
Перспективы вторичного рынка недвижимости большинство операторов оценивают оптимистично. «Деньги у людей есть, они просто затаились», — обеспокоены банкиры. Когда валютный курс перестанет скакать вверх-вниз, а цена предложения понизится на 15–20%, спрос на жилье опять вырастет. Так считают многие риелторы, обосновывая прогноз тем, что вторичный рынок надежнее первичного, поскольку покупатели жилья с актом собственности гарантированно становятся владельцами квадратных метров. «Пусть будут кредиты по высокой ставке и избирательный подход банков к клиентам, но люди к этому привыкнут», — оптимистичены банкиры.