Кредит для бизнеса
Бурный рост рынка потребкредитования, который Украина пережила в 2006 году, может спровоцировать кризис неплатежей. На это не раз обращали внимание и мировые, и местные эксперты. Результата, по крайней мере, видимого, пока не наблюдается – задолженность, тщательно скрываемая сами финучреждениями, растет. Аналитики убеждены, что уже в ближайшем будущем банки столкнутся с кризисом невыплаты кредитов. Банкиры успокаивают – даже если и так, на всякого недобросовестного заемщика найдется добросовестный коллектор.
Как же работают коллекторы? Первая стадия – софт-коллектинг, или обзвон должников. На этом этапе с должниками связываются сотрудники call-центра и объясняют ситуацию, напоминают о необходимости платить. Как правило, украинцев такие звонки если и не пугают, то ставят в достаточно неловкую ситуацию, и по оценкам экспертов, именно на этом этапе возвращается до 30% просроченной задолженности.
Второй – хард-коллектинг: когда на должников не подействовали все доводы и объяснения, к ним на дом либо по месту работы выезжают сотрудники коллекторской компании. Бывает, что на этой стадии на заемщика «влияют» не только «приглашенные специалисты», но и его начальство, близкие. Методы и убеждения – более резкие, с обозначением последующих «перспектив». Впрочем, и на этой стадии многие предпочитают рассчитываться, не затягивая с долгами.
Судебное разбирательство. После того, как первые две фазы не дали должного результата, дело передается в суд. Как правило, суды очень быстро решают подобного рода дела и выносят свой вердикт. Уже с решением суда сотрудники коллекторской компании и исполнительной службы идут непосредственно к заемщику и либо конфискуют определенный товар либо накладывают арест на имущество. Один из самых плохих вариантов для заемщика – это обращение в правоохранительные органы и возбуждение уголовного дело по статьям 190 (Мошенничество) и 192 (Нанесение имущественного вреда посредством обмана или злоупотребление доверием) Уголовного Кодекса Украины.
Однако ни банки, ни коллекторы не стреляют из пушки по воробьям, и столь жесткие меры применяются к должникам с соответствующими суммами. В большинстве случаев отечественные коллекторы не выкупают долги, а работают по договору комиссии, договору поручения или агентскому договору, выступая в качестве представителя банка. Задолженность при этом остается висеть на балансе банка, коллектор же получает вознаграждение с взысканной суммы. В среднем по долгам с просрочкой 60-120 дней комиссия составляет 25%. По сравнению с доходами западных коллекторов это немного, но и рисков существенно меньше.
« Банки постоянно сталкиваются с низкой финансовой грамотностью населения. Люди зачастую не знают, что такое задолженность и как с ней работать, - рассказал начальник управления развития бизнеса Дельта Банка. - Поэтому основной задачей отечественных банков является развитие и усовершенствование процедур риск-менеджмента, скоринговых систем и методики работы с проблемными кредитами, что, к сожалению, пока еще делается недостаточно активно. Но если мы будем уделять много внимания и первой и второй проблеме – поводов для волнений не будет».
Однако потребительское кредитование как бизнес в большей мере «подводят» отсутствие обеспечения по кредитам и сама форма экспресс-обслуживания, при которой далеко не всегда удается качественно проанализировать финансовое состояние заемщика. Кроме того, большинство клиентов, взявших потребительский кредит, впервые столкнулось с банком. А это, в свою очередь, означает не только отсутствие кредитной истории, но и культуры погашения ссуды.
Украинские аналитики также обращают внимание на отсутствие развитого рынка коллекторских услуг в Украине, даже не смотря на его стремительное развитие в последнее время. В частности, даже в случае возникновения форс-мажорной ситуации существующие компании могут просто не справиться с потоком клиентов.
Для специалистов же, умеющих договариваться, в Украине нынче – золотое время. Так, эксперты считают, что особым спросом услуги по возврату задолженности будут востребованы среди участников рынка потребкредитования, среди которых уровень невозвратов может достигать 10-20% процентов от общего объема выданных займов.
Но не банком единым живет коллектор – предметом его деятельности могут быть любые несвоевременные платежи за товары или услуги, предоставленные в кредит или оплаченные частично с рассрочкой платежа.
Также коллекторы интересуются страховым бизнесом, особенно в части добровольного автострахования (КАСКО ). Здесь коллекторы помогают взыскивать с физлиц в порядке регрессии те суммы, которые страховщики уже потратили на выплату страхового возмещения. Справедливости ради отметим, что долги эти более спорные, поэтому со страховщиками коллекторам работать сложнее. Но практически все коллекторы сотрудничают со страховщиками ввиду большого объема рынка и постоянного потока заказов. Третий – телекоммуникационный сектор, в частности, задолженность абонентов операторам мобильной связи. Здесь требования более определенны, однако, по словам коллекторов, проблема в том, что клиент всегда может сказать, что недоволен качеством услуг, и потребовать снижения суммы долга.
Еще сильнее проблема оспоримости права требования долга обостряется в секторе взыскания задолженности с юридических лиц, например, для дистрибуторских компаний, которые дают товарные кредиты своим партнерам. Работа с такими долгами требует серьезной юридической подготовки, ее сложно поставить на конвейер, поэтому сейчас коллекторы с ними практически не работают.
Профессия взыскателя долгов известна давно и берет свое начало в рабовладельческий и раннефеодальный периоды. Долгами в то время занимался откупщик из числа приближенных ко двору купцов и ростовщиков. Они выкупали у властителей право собирать дани и подати, как правило, с существенным дисконтом, а потом выколачивали эти деньги из налогоплательщиков.
В девяностые годы прошлого тысячелетия такое дело стало более чем актуальным. Впрочем, профессионалов растить было некому, и кредиторам не раз и не дважды пришлось прибегать к помощи преступников. Те, в свою очередь, «выбивали» долги из заемщика – не просьбами и уговорами, а утюгами и паяльниками.
Столь мрачные истории, убеждают банкиры, остались позади, и у современного коллектора осталось очень мало общего с откупщиком или бандитом. В первую очередь, из-за того, что большинство коллекторских агентств в свое время отпочковались от подразделений по взысканию просроченной задолженности банков. А большинство банков не заинтересованы в криминальных скандалах вокруг их имени, поэтому первые коллекторы были вынуждены работать исключительно в правовом поле. Такого негласного правила придерживаются комбанки и доныне. Однако, по их свидетельству, взысканием долгов можно заниматься по-разному. Например, этим могут заниматься внутренние службы банка или нанятые ими частнопрактикующие юристы или юридические компании. Юристов, отметьте, целесообразно нанимать в том случае, когда ситуация нестандартная, размер долга достаточно крупный и существует спор о размерах задолженности и причитающихся кредитору иных выплатах.
Если рассматривать только законные пути приобретения офиса, то существует единственный способ – после покупки отдать помещение в залог. Но к сожалению, найти средства на покупку, кроме как в банке, вряд ли возможно. В результате получается замкнутый круг. Из этой ситуации есть несколько выходов. Первый из них – сговор с продавцом, по которому необходимо, чтобы он оформил кредит на себя, а затем перестал бы его гасить. Банк получил бы в этом случае все права на это помещение и приступил бы к его реализации, так как держать недвижимость – не совсем банковское дело. И в этот момент на сцене появляется покупатель, ведь он уже в курсе. Но в соответствии с действующим законодательством подобные сделки считаются фиктивными, за что предусмотрена серьезная ответственность.
Второй способ – взять в долг у хороших друзей или заложить имеющуюся недвижимость, чтобы этими средствами погасить кредит или задолженность. Но в этой схеме существует вероятность, что банк не даст кредит, да и какой смысл от такого перекредитования? Выходит, что легальных способов приобретения офиса не существует.
При этом на сегодняшний день наблюдается повышенный спрос на коммерческую недвижимость, в том числе и на кредиты для ее покупки. Как правило, эта услуга актуальна для владельцев малого и среднего бизнесов. Тенденция к покупке собственного помещения вызвана, по мнению некоторых экспертов, повышением цен на аренду. Их уровень вырос до размеров, сопоставимых с величиной ипотечных платежей на то же самое помещение.
Как ни странно, при таком спросе существует очень мало банков, готовых предоставить подобные услуги. По закону у кредитных организаций нет возможности регистрировать ипотечные сделки, а кроме того, отсутствуют инструменты, гарантирующие безопасность для всех участников таких операций. Еще больше проблемой является перекредитование таких займов, банки не имеют возможности осуществлять рефинансирование. Иностранный капитал также невозможно сейчас привлечь ввиду ипотечного кризиса на западе. А вешать на себя такие займы банкам очень невыгодно.
Как бы там ни было, при наличии спроса на рынке всегда найдется соответствующее предложение. Так было всегда. И в ситуации с покупкой коммерческой недвижимости в кредит происходит нечто подобное. Участники рынка создают собственные механизмы реализации кредитования в существующих условиях. Существует огромное количество вариантов этих механизмов, так как для каждого заемщика финансовые организации находят индивидуальные решения. Один из способов, как уже говорилось выше, это залог ценного имущества предпринимателя. Если средств все же не хватает, то можно привлечь потребительский кредит. Существуют банки, занимающиеся так называемыми лизинговыми сделками. Под ними подразумевается, что приобретенное помещение заемщик передает в собственность компании, сотрудничающей на условиях лизинга с банком, и переходит в собственность покупателю только после погашения своей задолженности по займу.
Если подвести итог всему вышесказанному, то на сегодняшний день имеются три способа приобретения офиса: банковское кредитование, лизинг и ипотека для бизнеса. Первый вид имеет ряд особенностей. Первая из них обусловлена ограничением объема займа в размере 80% от стоимости приобретаемой недвижимости и 70% от стоимости имущества, переходящего в залог. Вторая особенность заключается в малых сроках, которые составляют от трех до пяти лет. И наконец, третье необходимое условие подразумевает, что тело кредита гасится равными долями на протяжении всего срока договора займа, а источник погашения должен быть максимально прозрачен. Как правило, им является доход от эксплуатации помещения.
Второй способ – лизинг. Он имеет целый перечень требований. Первое: первоначальный взнос в размере 10% от стоимости объекта недвижимости. Второе: срок может быть только средне- и долгосрочным. Третье требование касается условий оплаты, заключающееся в ежемесячном погашении долговых обязательств равными долями на протяжении всего срока кредитования с возможностью единовременной отсрочки первого платежа.
Ипотека на приобретение коммерческой недвижимости характеризуется сжатыми сроками и высокими процентами. При этом отмечается наличие огромного числа индивидуальных схем кредитования, при которых условия могут отличаться.
|